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RISTRUTTURAZIONE A ROMA

Guida alla ristrutturazione

I DIVERSI TIPI DI RISTRUTTURAZIONE

Con il termine “ristrutturazione” si intendono tutte le opere di rifacimento e modifica, interna ed esterna, totale o parziale di un’immobile. A seconda della tipologia dell’intervento, ogni ristrutturazione ricade in una specifica categoria tra quelle che seguono:
- ristrutturazione con manutenzione ordinaria o “piccole opere”;
- ristrutturazione con manutenzione straordinaria o “piccole opere”;
- ristrutturazione con “grandi opere”;
La distinzione pone in essere alcune conseguenze pratiche:
- le “piccole opere” (in manutenzione ordinaria e straordinaria) non necessitano di concessione edilizia ne di versamenti al Comune di pertinenza
- le “grandi opere” necessitano di una concessione edilizia e del versamento di oneri al Comune di pertinenza.

LA MANUTENZIONE ORDINARIA

La manutenzione ordinaria è attuabile solo su edifici preesistenti e al suo interno sono compresi interventi che riguardano parti limitate di un edificio e che ne restituiscono funzionalità abitative. Condizione per l’attuazione è che il progetto di ristrutturazione conservi sia l’aspetto esterno, sia l’ingombro interno precedente all’opera.
Anche se i proprietari non hanno l’obbligo di presentazione di domande o comunicazioni al Comune, sono comunque responsabili della regolarità del lavoro, con particolare riferimento agli impianti, di cui deve essere certificata la conformità alle norme di legge.
Gli interventi che ricadono nella manutenzione ordinaria, che devono essere effettuati seguendo tutte le normative e regolamenti di legge, sono tra gli altri:
- la riparazione ed il rinforzo di parti della struttura, delle murature e delle coperture
- la riparazione e la sostituzione delle finiture interne
- l’installazione di doppi serramenti o cancellati di sicurezza interni
- l’installazione o lo spostamento di pareti mobili
- il rifacimento del tetto
- la riparazione e la sostituzione dei pluviali e delle grondaie
- il ripristino delle facciate
- la riparazione e la sostituzione degli infissi e dei serramenti esterni, di portoni, cancelli, vetrine e parti di ingresso dei negozi
- l’installazione di grate al vano finestra
- la realizzazione di posti auto al livello del terreno
- gli interventi di manutenzione del verde

LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Prima di iniziare un intervento di manutenzione straordinaria deve essere presentata al Comune di pertinenza una domanda di autorizzazione edilizia o una denuncia di inizio attività, corredata dal relativo progetto edilizio.
Gli interventi che ricadono nella manutenzione straordinaria, che devono essere effettuati seguendo tutte le normative e regolamenti di legge, sono tra gli altri:
- il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura, anche portanti, delle costruzioni
- la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici
- le opere di modificazione dell’assetto distributivo
- gli interventi sulle facciate
- la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale

- la trasformazione di singole unità immobiliari in più unità immobiliari e viceversa.

RISTRUTTURAZIONE CON GRANDI OPERE

Nelle “grandi opere” rientrano tutti gli interventi che portano ad un cambiamento sostanziale di un’immobile, l’ampliamento di uno esistente o la costruzione ex-novo. Per poter dare inizio ad un’intervento di questo tipo bisogna richiedere una specifica concessione edilizia seguita dal versamento di oneri al Comune di pertinenza.
Nello specfico gli interventi compresi in questa categoria sono:
- il cambio d’uso
- la modifica dell’aspetto estetico
- la modifica della dimensione dell’edificio
- la ricostruzione dello stabile
Più in particolare, nella definizione di nuova costruzione rientrano interventi quali:
- l’ampliamento di edifici già esistenti
- l’installazione di prefabbricati
- la realizzazione di parcheggi non pertinenziali